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    2006年5月17日,國務院提出六條關于樓市調控的針對性舉措,旨在通過有效的宏觀調控,穩定房價,讓更多人居者有其屋,構建和諧社會。其中重要的舉措之一是“完善房地產統計和信息披露制度,增加市場信息透明度,全面、及時、準確地發布市場供求信息,堅持正確的輿論導向。”正是由于市場信息不對稱、不公海、不透明,造成房地產市場的不透明,市場關聯方在渾濁的狀態下進行選擇和決策。準確的數據信息不僅能幫助企業進行科學投資決策,也能指導消費者作出理性的購買判斷。

    因此,中國房地產指數系統辦公室、中國指數研究院于2006年7月1日在中國社會科學院召開“數字推動中國地產和諧發展高峰論壇暨2006中國房地產指數系統城市典型指數樣本項目發布會”。大會旨在解讀“國六條”及細則,使市場主體正確理解新政,把握政策脈搏;運用中國房地產指數系統多年得數據信息研究,系統解析2006中國主要城市房地產的發展趨勢;探討開發企業如何利用數據進行科學的決策,引領市場;確立主要城市各區域市場典型項目,為置業、投資者提供參考和指導,引導房地產市場的健康發展,共同構建和諧社會。

    ▲ 論壇嘉賓:

    莫天全先生 中國房地產指數系統秘書長、中國指數研究院院長
      黃 瑜女士 中國房地產指數系統辦公室主任、中國指數研究院常務副院長
      汪 勇先生 中國指數研究院研發中心總經理
      陳  晟先生 中國指數研究院華東分院副院長
      張 勤女士 國家稅務總局地方稅務司處長
      袁美絨女士 上海恒舜置業有限公司市場總監
      楊梓譽女士 北京首創新資置業有限公司總經理助理   
      王文生先生 北京方恒房地產開發有限公司副總經理
      胡愛社先生 湖北長源房地產開發有限責任公司副總經理
      曾德專先生 上海舟基(集團)有限公司策劃總監
      王國剛先生 中國社會科學院金融研究院副所長

    ▲ 以下為現場實況報道

     現場直播:數字推動中國地產和諧發展高峰論壇
    圖為論壇會議現場

    【主持人】女士們、先生們,大家早上好!我是中國指數研究院的楊帆,非常高興主持數字推動中國地產和諧發展高峰論壇暨2006中國房地產指數系統城市典型指數樣本項目發布會。首先請允許我來介紹一下到會的各位嘉賓,他們是中國房地產指數系統秘書長、中國指數研究院院長莫天全先生,中國房地產指數系統辦公室主任、中國指數研究院常務副院長黃瑜女士,國家稅務總局、定理稅務司處長張勤女士,中國社會科學院金融研究所副所長王國剛先生,還有上海、廣州、深圳、重慶、武漢等地的開發商朋友們以及媒體朋友們,感謝你們的光臨,下面有請中國房地產指數系統系統秘書長莫天全先生致開幕辭。

    【莫天全】各位嘉賓早上好!我是代表房地產指數系統致開幕辭。2006年5月17日國六條的提出,希望通過宏觀調控穩定房價,構建和諧社會,其中重要的措施之一是完善房地產信息透明度,堅持正確的輿論導向,這是兩年前就開始進行了,對40個城市進行信息發布,我們也是參與單位之一。
    【莫天全】現在建設部還沒有公布的,暫時命名為城房指數系統,也有望今年實施,本來計劃今年年初要實施,但是有許多需要溝通協調的。這一系列的事情都是數據的問題,準確的數據信息不能能幫助企業進行科學的投資決策,也能指導我們消費者做出理性的購房判斷。為此中國房地產指數研究院今天舉辦這個會議也是為了推動這個工作。典型指數系統是通過微觀反映市場走勢的一套體系。

    【莫天全】在99年、2000年的時候,中房指數系統已經進行了五六年的運轉,政府給我們提出來,我們主要是針對宏觀數據走勢,需要微觀這方面的數據。并且挖掘各大城市的代表項目,為消費者推薦消費典范,從而達到樹立地產品牌,引導購房者投資置業取向的目的。成分股這一塊我們經常用在股票市場,在地產市場典型指數樣本項目所要描述的是市場成本股,想通過典型的指數樣本來達到對市場的描述。

    【莫天全】從99年開始,典型指數系統已經在北京、上海、深圳、廣州、武漢、重慶等多個城市展開。從今年年初開始,我們指數系統的主辦、協辦單位要順應政府的號召,希望把成分股這塊研究能夠推到更多的城市。

    【莫天全】中國房地產指數系統是在過去成功運作的基礎上確定典型性、唯一性為原則,以市場份額、銷售典范、價值挖掘為標準,在全國城市進行選樣,通過這些典型項目的研究能夠達到引導房地產市場的健康發展,構建和諧社會以及為廣大購房者樹立參照性做出應有的貢獻,謝謝大家!

    【主持人】謝謝莫總,下面有請中國房地產指數系統辦公室主任、中國指數研究院常務副院長黃瑜女士為我們做中國房地產指數系統城市典型指數研究簡介,掌聲有請!

    【黃瑜】女士們、先生們,早上好!非常榮幸地區中國指數研究院做中國城市典型指數研究的介紹。剛才莫院長業介紹了設立典型指數的設想,我們設立典型指數的目的和意義主要也是希望從區域市場和微觀的角度來反映這個層次的價格狀況和市場的表現,通過監測城市總體變化趨勢來達到監控整個城市的發展趨勢。這是第一個目的,第二,希望通過系統研究來確定各個城市里、各個區域里典型的樓盤以及價格的峰標,為投資者提供價值參考。更主要我們還希望通過系統的研究能夠客觀的反映和客觀的挖掘區域總價值,引導一個產品的創新,從而促進房地產開發水平的提高,這是我們做這件事情的主要目的。

    【黃瑜】我們做典型樣本指數系統也有非常研究的體系,剛才莫總介紹了來歷,我們把我們選擇樣本的標準以及體系介紹一下。我們城市典型樣本項目是基于四個方面,第一是市場份額,這個項目在這個區域里要有足夠的市場份額,第二是銷售表現,要得到消費者認可,消費者愿意購買它,才能成為我們的典型樣本項目,第三方面是產品創新,在產品上一定要有突破,相對于以往的產品,它一定要有創新之處,第四是對區域價值要有貢獻,對區域價值的挖掘以及土地的利用方面要有杰出的表現。這個區域因為這個項目的出現,使得區域價值整體提升。是根據這四個方面來做的。

    【黃瑜】我們應用成分股的編制原則和運作方式,以典型性、唯一性為基本原則,以我剛才介紹的四個方面為選擇標準,然后確立各層次、各個主要區域的典型樣本項目。這是我們整個研究體系。同時我們也會把區域劃分這一塊有個準則。這個準則一個是根據行政區劃,另外會結合當前市場整體區域的銷售狀況、樓盤的供給狀況以及道路交通體系的規則來劃分板塊。像北京別墅我們劃了20個板塊,北京住宅劃了97個板塊。上海也有劃分規則,也有別墅、住宅等規范體系。武漢也有武漢的一套體系,我們按照武漢三鎮來劃分,重慶也是三大塊,根據三大塊的項目分布情況來劃分。

    【黃瑜】我們根據各個層次的分布情況來選擇各個區域的典型樣本項目后,然后會對項目一年期的系統跟蹤研究,我們會定期進行發布,每月通過指數系統辦公室進行跟蹤研究,然后發布信息反饋報告,搜房網是我們發布的基礎平臺,另外各個城市的主要媒體也會對報告進行發布,因為現在也都需要市場這些信息,所以媒體也會進行發布。另外季度由指數研究院當地的分院進行定期論壇,對項目進行發布,并且發布每個季度的市場行情。對于年度,一年兩次,上半年、下半年各發布一次。此外我們還會跟各個區域里最有典型代表性的樓盤具體項目進行專項發布。

    【黃瑜】我們也希望通過系統的研究能夠達到幾個目的。第一是對消費者,我們希望通過我們系統的客觀數據性的研究,能夠向消費者準確的傳達信息,而且信息是公信息,現在社會都屬于虛假廣告比較多、虛假信息很嚴重,我們希望通過我們系統的準確信息發布,給消費者提供公信力的數據發布,另外更多是用大眾傳媒方式,而不是廣告形式發布。另外我們希望充分發揮權威研究機構的作用,把我們作為第三方組織來表達我們的意見,另外也會把同質客戶群的反饋,購買消費者的信息也要及時傳達給消費者。對開發商這一塊,我們希望通過我們這個品牌,能夠為開發商優秀項目入駐我們的平臺,進而提升他們的項目。從而希望在這個平臺上能夠相互學習、促進,把社會主流的聲音定期發出來。

    【黃瑜】我們也希望搭建今天這樣的論壇形式,給大家創造學習、交流的機會,同時我們定期會給開發商提供我們市場信息報告,定期反饋給大家,大家通過這些數據以及信息的掌握,也能夠及時把握市場,這是我們做這件事情希望達到的目的。

    【黃瑜】另外我們也希望有很好的渠道得以傳播。首先我們通過這個體系所處的搜房網,把好的信息以及第三方權威組織的意見準確傳達給消費者,另外我們還會通過各個媒體,通過他們轉載來傳達給消費者。今年我們還與數字電視有個非常好的合作,各個媒體也都認識到自己也有這種責任,把準確信息傳達給消費者,數字電視也有約定,每天會進行定期數字播報,這種播報更多是像天氣預報一樣。通過紙媒、網絡、電視媒體把客觀的信息、公信的信息、第三方權威觀點有效的傳達給消費者,來促進社會的理性購買力。

    【黃瑜】我們希望通過我們這一系列工作,能夠幫助最優秀的項目在市場中樹立樓盤典范地位,同時也能夠發揮作為市場整體的指導,也作為購房者的參考。很多消費者在購房時都很迷茫,選擇項目時會考慮,這一片這么多項目到底選擇哪個項目。我們通常會講講這個區域哪個可以作為參考。如果典型樣本項目作為參考,對消費者來說,不一定買你的,但是作為參考,消費者會定期來看你的,會把你作為一個標準與其他項目進行比較。所以我們要做好項目,做好樣板的作用。  

    【黃瑜】我們研究體系的設計不僅是要滿足我們定期市場的研究、跟蹤,充分達到對區域市場及時反饋的目的,更主要我們也是希望通過這套系統,提升我們整個行業的水平。在我們的理念里,我們也倡導用我們的知識武裝我們的營銷,用科學鑄就我們的品牌。  

    【黃瑜】現在市場中各種各樣的數據都很多,比如房價交易數據,還有房地產指數系統實際調查的數據,對各種各樣的數據怎么來應用,大家也存在迷茫,我今天簡單介紹一下。數據這一塊主要有三套,一個是統計局,另外是房地局,第三是指數研究調研數據。我們現在有全國41個城市的數據,另外其中10個城市能夠達到100%的全面數據系統,其他城市都能夠達到80%到90%。作為購房者也好,開發商也好,可以作為很重要的檢索數據依據。  

    【黃瑜】統計局數據主要有幾大塊,一個是供應指標數據,第二是需求指標數據,第三是價格數據,另外還有其他的指標。從我們數據研究的經驗來看,對于這些數據的應用是在這幾方面,第一特點,它統計的年限比較長,因為是宏觀統計數據,我們首先用它來分析房地產發展更新的東西。

    【黃瑜】第二塊,因為數據的關聯性、比較性、合理性比較強,所以我們更多是用來做一些指標的分析和預測。像施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積,每年都會用這些數據做預測,預測完了后,我們根據實際情況來進行調整,調整完后再根據調整的結果又來預測第二年,用處非常好。另外一套是屬于房地產交易數據,房地產交易數據有個很重要的特點,大家比較關心的是,比如非常清楚的地理位置,落實到具體每個項目,另外是屬于期房狀態還是現房狀態,還有戶型面積、戶型結構,批準時間、銷售價格、購買對象等,都非常清楚,這些數據重要特點是時效性比較強,能夠及時反映出市場的變化。這圖是我們做出的過去幾個月的總體情況,可以看到,上海房地產新政出臺前后的總體交易情況,都反映出來了。另外它還可以清楚的看到,每個單元、每戶是否出售。另外我們也可以分析某個區域的供給情況,是否是供不應求,空置情況怎么樣,都可以表現出來。

    【黃瑜】中房指數系統做的數據,項目比較多,除了交易中心的數據之外,還有具體開盤時間、入住時間、綠化率、交通配套等,都可以在數據中予以體現。另外還有土地數據,這樣可以進行對比分析,另外我們還會定期把指數數據發布出來,包括住宅指數、別墅指數、寫字樓指數,另外還有特別價格指數等我們都有數據庫。另外今年6月10日,我們與人大土地管理司發布了土地指數,另外開發商可以進行市場動態分析,不僅是供應情況分析、銷售情況分析,另外還可以落實到微觀方面,比如最新推出的主力戶型面積是哪些。比如藍色柱狀圖是最新推出的各類別墅的平均面積,獨棟平均主力戶型是410平米。這里還可以看出不同檔次的聯排別墅的層高,這也可以看出來。另外宏觀方面,我們可以用這套系統來研究周期的變化以及趨勢的研究,這是我們做的北京城市從2001年以來的總體情況,通過指數的反映來進行周期的研究以及趨勢的研究。

    【黃瑜】對于土地價格以及樓盤價格的情況進行分析,另外也可以對比分析,土地市場和房地產市場最新的變化情況。另外還可以進行周期和市場趨勢的分析。這我是結合大家比較關心的方面進行了列舉。總而言之,統計局的數據是宏觀方面的數據,交易中心的數據更多是看的我們最新的市場變化情況,市場的現狀什么樣,我們中房指數系統不僅能夠達到分析宏觀情況,另外也可以進行區域市場的研究以及比較分析,微觀角度,不僅可以到具體項目,還可以到具體項目的主力戶型以及面積等,都可以。做數據是永無止境的,做研究是需要恒心和耐心的,我們今天開這個論壇,也希望在今天這個市場環境下,通過數據來推動房地產市場的發展,使我們整個行業的水平以及具體的做法都有所提高,謝謝大家!

    文章錄入:zgkjcx    責任編輯:zgkjcx 
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